Baumängel – Tipps und Hilfe

Ein Baumangel ist in der fachlichen Definition eine Abweichung des erwarteten Ist-Zustandes eines Bauwerks vom geschuldeten Sollzustand. Typische Baumängel sind Risse in der Wand, Schimmel oder auch fehlerhafte Wärmedämmung. Es wird zwischen Mangelschaden und Mangelfolgeschaden unterschieden.
Baumängel - Riss in der Wand
Baumängel – Quelle: pixabay.com

Was ist ein klassischer Baumangel?

Man spricht immer dann von einem Baumangel, wenn eine Bauleistung nicht den vertraglichen Vereinbarungen entspricht bzw. den entsprechenden Verwendungszweck nicht erfüllt. In Summe stimmt der tatsächliche Ist-Zustand nicht mit dem Soll-Zustand überein und diese Gegebenheit kann bemängelt werden. Die Grundlage, um einen Baumangel festzustellen, bildet hierbei immer der im Vorhinein aufgesetzte Vertrag. Baumängel sind leider immer wieder der Inhalt von Rechtsstreitigkeiten, die letztendlich gerichtlich entschieden werden.

Im Regelfall kann in diesem Prozess ein Gutachter integriert werden, um Beurteilungen der Statik und Bauphysik vorzunehmen. Baurechtsverfahren ziehen sich jedoch meist über lange Zeiträume. Im Durchschnitt geht man von einer Länge von mindestens einem Jahr der Rechtsstreitigkeit aus. In besonders komplizierten Fällen können sich die Streitigkeiten jedoch sogar über einen wesentlich längeren Zeitraum erstrecken. Das ist für den Bauherrn unbequem und zeitaufwendig.

Was ist die Abgrenzung zwischen einem Bauschaden und einem Baumangel?

Wenn man von einem Baumangel ausgeht, dann liegt lediglich eine Abweichung der vertraglich geregelten Leistungen vor, im Vergleich zur real erbrachten Leistung. Durch einen Baumangel können jedoch Bauschäden resultieren. Man bezeichnet einen hieraus resultierenden Bauschaden infolgedessen auch häufig als Schadensereignis. Bauschäden werden oftmals durch einen Verschleiß oder durch falsche Nutzungsweisen erzeugt. Ein praktisches Beispiel für den Unterschied zwischen einen Baumangel und einen Bauschaden kann folgender Sachverhalt sein:

Eine fehlerhafte Kelleraußenwandabdichtung wird einem Baumangel zugesprochen. Aus der fehlerhaften Abdichtung resultiert im weiteren Verlauf jedoch eine Schimmelbildung. Die Schimmelbildung wird wiederum in die Kategorie Bauschäden eingruppiert.

Welcher Sachverhalt greift bei einem Baumangel die Minderung oder der Schadensersatz?

Wenn an der Immobilie ein Bauschaden festgestellt wurde, ist es dringend zu empfehlen eine sofortige Maßnahme einzuleiten. Jeder Bauherr hat das Anrecht auf Nachbesserungen bzw. Neuherstellung gegenüber dem Bauunternehmen. Diese Nachbesserungen oder Korrekturarbeiten müssen entweder von dem betreffenden Handwerker oder einem alternativen Unternehmen durchgeführt werden. Zunächst trägt dann der Bauherr die Kosten für diesen Prozess.

Im Anschluss daran kann der Bauherr jedoch dem ursprünglichen Unternehmen diese Kosten in Rechnung stellen und somit zurückfordern. Sollte der entstandene Bauschaden besonders groß sein, so kann der Bauherr eine Minderung beanspruchen. Die Forderung eines Schadensersatzes ist ebenso denkbar in diesem Kontext.

Die Vorgehensweise bei einem Baumangel

Wenn Baumängel identifiziert wurden, ist es zu empfehlen sie auch zeitnah zu beseitigen. Hierbei ist jedoch zu beachten, dass der Bauherr hierbei Eigenlösung anstreben sollte, um einen späteren Nachweis zu ermöglichen und nicht unter Umständen selbst für die Kosten aufkommen zu müssen, da der Beweis für einen Baumangel unter Umständen verloren geht.

Der Handwerker könnte die Behauptung aufstellen, dass der Schaden von dem Bauherrn verursacht wurde, aufgrund der eigenen Reparaturversuche. Grundsätzlich sollte man in diesem Kontext eine ausreichende Dokumentation vornehmen und dem entsprechenden Handwerker den Sachverhalt auch so detailliert wie möglich melden. Nachfolgend sind 5 Schritte aufgelistet, die das Vorgehen bei einem identifizierten Baumangel kurz erläutern.

Die Dokumentation eines Baumangels:

Sollte der Bauherr einen Baumangel identifizieren, so sind zeitnah von diesem Mangel oder den Mängeln Fotos zu erstellen. Kunden wird geraten hierbei sowohl Totalaufnahmen, wie auch Detailaufnahmen zu machen, um einen visuellen Überblick über den Sachverhalt bieten zu können. Es ist ebenso empfehlenswert Maßangaben in die Bilder zu integrieren, um parallel eine Größeneinschätzung bildlich einzufügen.

Die Erstellung einer Mängelrüge:

Der Bauherr muss nun im weiteren Verlauf eine Mängelrüge bzw. eine Mängelanzeige machen. Durch dieses Vorgehen wird der Handwerker in schriftlicher Form über das Bestehen des Baumangels in Kenntnis gesetzt. Parallel hierzu sollte dem Handwerker eine Frist zur Beseitigung des Mangels gesetzt werden. Aus Erfahrungswerten heraus bieten sich Fristen von zwei Wochen an. Kunden sollten darauf achten mit einem genauen Datum zu arbeiten.

Die Rückhaltung der Kosten:

Der Bauherr hat bis zur Mängelbeseitigung durch den Handwerker das Recht einen Teil der bestehenden Handwerkerrechnung einzubehalten. Man kann dieses Recht solange geltend machen, bis der bestehende Mangel behoben ist. Die genaue Höhe des Anteils sollten Bauherren jedoch mit einem Sachverständigen absprechen.

Das Setzen einer Nachfrist:

Handwerker stehen nach geltendem Recht in der Pflicht Nachbesserungen vorzunehmen zu dürfen. Es kommt in der Praxis jedoch immer wieder vor, dass die Handwerker diesen Aufforderungen nicht nachkommen. Der Bauherr muss hierbei eine erneute Nachfrist setzen, bevor weitere Restriktionen erfolgen können.

Die Wahrnehmung und Wahrung der eigenen Rechte:

Sollte auch die gesetzte Nachfrist nicht eingehalten werden, kann der Bauherr weitere Maßnahmen ergreifen. Welche weiteren Maßnahmen nun rechtsverbindlich vonseiten des Bauherrn initiiert werden können, sollte kurz rechtlich abgeklärt werden, um weiterführende Problematiken oder lange rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden.

Was tun, wenn der Baumangel erst nach der Bauabnahme erkannt wird?

Immer wieder kommt es in der Praxis vor, dass bestehende Baumängel erst nach der eigentlich verbindlichen Bauabnahme identifiziert werden. Mängel nach dieser Abnahme geltend zu machen, ist meistens kompliziert. Aufgrund dessen sollten Bauherren die Abnahme hierbei auch so sorgfältig, wie möglich gestalten, um weiteren Problemen vorzubeugen. Die bauliche Gewährleistungspflicht beträgt 5 Jahre. Bauherren sollten aufgrund dessen in diesem Zeitrahmen im Rahmen der Gewährleistungspflicht unbedingt die Mängel geltend machen. Ebenso ist dringend zu empfehlen, dass vor dem Auslaufen der Gewährleistungspflicht ein letzter offizieller Rundgang gemeinsam mit der Baufirma erfolgen sollte.

Welche Baumängel treten häufig auf?

Baumängel können schnell kostenintensiv und auch zeitraubend sein. Es gibt jedoch einige Mängel, die durchaus häufig auftreten und zu Problemen führen.

Risse:

Risse sind nicht nur unschön, sondern meist auch störend. Sie können in beinahe allen Baustoffen auftreten, wie Holz, Mörtel, Estrich oder Putz.

Undichtigkeiten:

Undichtigkeiten treten häufig auf und sind parallel leider auch recht teuer. Wenn beispielsweise undichte Lüftungsanlagen vorliegen, kann sich Feuchtigkeit bilden und Schimmel begünstigen.

Fazit

Baumängel sind im Regelfall mit Stress für den Bauherrn und eventuellen Zeitverzögerungen des Baus verbunden. Sie sollten jedoch dringend zeitnah fachmännisch entfernt werden, da sich andernfalls Bauschäden daraus entwickeln können. Empfehlenswert in diesem Kontext ist immer die Hinzunahme und Beratung eines unabhängigen Sachverständigen.