Haus finanzieren – Baufinanzierung & Vollfinanzierung

Alles rund um die Baufinanzierung, die Vollfinanzierung des Eigenheims und worauf Sie dabei achten müssen finden Sie in diesem Ratgeber.

Baufinanzierungsrechner

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Baufinanzierung und Vollfinanzierung

Hausbau finanzieren mit Vollfinanzierung
Haus finanzieren – Quelle: bigstock.at, ID: 479522

Nie waren Kreditzinsen günstiger als heutzutage. Für viele scheint daher der Traum von den eigenen vier Wänden realistischer zu werden denn je. Nicht nur die niedrigen Zinsen sprechen für eine darlehensbasierte Finanzierung der eigenen Immobilie. Für die Banken rücken in Zeiten immer strenger werdender Stabilitätskriterien zunehmend die Sicherheiten, die einem Kredit gegenüberstehen, in den Fokus.

Immobilien gelten, was schon das geflügelte Wort vom “Betongold“ verdeutlicht, als besonders werthaltig, so dass sie Banken am geeignetsten erscheinen ihre aus dem Kredit resultierenden Interessen zu wahren. Um erfolgreich die Zusage zur Finanzierung des eigenen Wohneigentums zu erhalten, sind jedoch schon im Vorfeld einige wichtige Aspekte zu berücksichtigen.

Was ist vor der Baufinanzierung zu tun?

Bevor man mit seinem Gesuch an die Bank herantritt, sollte man zunächst selber die eigene finanzielle Lage gründlich unter die Lupe nehmen. Wie viel Erspartes ist vorhanden? Wie hoch ist das persönliche Einkommen? Wofür wird wie viel Geld im Haushalt ausgegeben? Neben den eigenen finanziellen Kapazitäten, gilt es die persönlichen Risiken offen zu analysieren.

Vor dem Abschluss einer Finanzierung sollte man sich unbedingt die Frage stellen: Haus kaufen oder bauen?

Kapitalverlust berücksichtigen

Einkommensverluste, sei es aus Arbeitslosigkeit, Arbeitsunfähigkeit durch Unfall oder Krankheit oder gar der Tod müssen immer in den Planungen berücksichtigt werden. Zusatzversicherung für solche Risiken können die Gefahr mildern eines Tages nicht mehr für den Kapitaldienst aufkommen zu können. Sind entsprechende Versicherung bereits vorhanden, sind Sie auf Ihre Leistungsfähigkeit im Schadensfall zu überprüfen. Wer über keine dieser Versicherungen verfügt, sollte den Abschluss solcher in Erwägung ziehen.

Finanzielle Reserven im Auge behalten

Zur Analyse der eigenen finanziellen Reserven kann es ratsam sein einen unabhängigen Experten zurate zu ziehen. Erst wenn klar ist über welche Kapazitäten Sie verfügen und in welchem Verhältnis diese zu Ihrer Wunschimmobilie stehen, lohnt sich der Weg zur Bank. Je mehr konkrete Daten Sie bereits zu einem Beratungsgespräch bei der Bank mitbringen, desto konkreter wird das Finanzierungsangebot und umso besser lassen sich die Konditionen verschiedener Kreditinstitute miteinander vergleichen.

Einkommen offenlegen

Konkrete Daten, das bedeutet, dass sie dem Berater klar Ihre Einkommenssituation schildern können, dass sie sehr konkrete Zahlen zu der Höhe der Investitionen haben, wie viel Eigenkapital Sie beitragen können, wie hoch der gesamte Finanzierungsbedarf ist, welche monatlichen Raten Sie zu stemmen können und vielleicht auch schon Daten zur Immobile selbst. Soll ein kompletter Neubau finanziert werden, sind hierfür bereits im Vorfeld konkrete und detaillierte Angebote der verschiedenen Baumaßnahmen einzuholen.

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Worauf ist bei der Finanzierung zu achten?

Haus finanzieren - Hausbaufinanzierung
Baufinanzierung © bigstock.at, urfingus

Der Regelfall ist, dass Banken bei der Finanzierung von Immobilien auf einen gewissen Anteil von Eigenkapital bestehen. Als Untergrenze hierfür sehen die meisten Banken ca. 20 % des Kaufpreises an. Generell gilt aber, dass je mehr Eigenkapital beigesteuert werden kann, die Finanzierung umso risikoärmer wird, denn je geringer der zu finanzierende Betrag wird, desto geringer fallen in der Folgezeit auch die Tilgungsraten sowie die Zinslast aus. Hierdurch können Sie schon im Vorfeld die Risiken, welche aus eventuellen zukünftigen Einkommensverlusten erwachsen können, minimieren.

Hinsichtlich der Konditionen unterscheiden sich die einzelnen Kredithäuser zum Teil massiv voneinander. Ein Vergleich verschiedener Institute sollte von Anfang an eingeplant werden.

Vollfinanzierung – Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Die Vollfinanzierung ohne Eigenkapital ist heutzutage immer beliebter. Viele Menschen wollen eine eigene Immobilie bzw. ein Haus bauen oder Kaufen, haben aber nicht das nötige Startkapital dafür. Banken weisen dennoch immer auf die sogenannte Eigenkapitalquote hin.

Wird ein Eigenheim nur mittels Fremdkapital finanziert, bedeutet das, dass die Bank oder das Finanzinstitut 100% der Summe übernehmen. In diesem Fall spricht man eben von einer Vollfinanzierung.

Eigenkapital – ja oder nein?

Die Einbringung von 20-30 % Eigenkapital zur Baufinanzierung stellt den Regelfall dar. Vollfinanzierung bedeuten für die Kredithäuser eine deutliche Erhöhung ihres Risikos. Nicht zuletzt platzte deshalb vor einigen Jahren in den USA die Immobilienblase, weil Wohnimmobilien im großen Stil zu 100 % finanziert wurden, ohne dass sie ausreichenden Gegenwert zur Deckung der Interessen der Bank aufwiesen. Dennoch, gerade in Zeiten der Null- und Niedrigzinspolitik sind Vollfinanzierung im Immobilienbereich wieder verstärkt möglich.

Um in den Genuss einer hundertprozentigen Baufinanzierung zukommen, müssen der Bank jedoch weiterreichende Sicherheiten als der reine Gegenwert der Immobilie selbst angeboten werden. Dies kann beispielsweise ein sehr hohes persönliches Einkommen aus einer sehr sicheren Anstellung heraus sein, insbesondere dann wenn nur über einen kurzen Zeitraum finanziert werden soll, aber auch andere Immobilien welche sich bereits im eigenen Besitz befinden eignen sich als alternative Sicherheitsleistung.

Aussicht auf eine erfolgreiche Finanzierung ohne Eigenkapital haben daher vorrangig nur Leute die über ausreichend andere Vermögenswerte verfügen, welche sie der Bank als Sicherheit andienen können.

Weitere Informationen zur Vollfinanzierung finden Sie unter http://www.finanzer.at/vollfinanzierung-baufinanzierung-ohne-eigenkapital/.

Welche Risiken birgt eine Baufinanzierung?

Das größte Risiko einer Baufinanzierung liegt nach wie vor darin, dass aufgrund unvorhergesehener Ereignisse das monatliche Einkommen nicht mehr zur Tilgung der Kreditraten ausreicht. Wie bereits oben beschrieben, sollte man daher im Vorfeld prüfen welche der Risiken sich effektiv versichern lassen.

Weitere Risiken bestehen in einem eventuellen Wertverfall des Bauobjektes, insbesondere dann wenn es in einer strukturschwachen Region erbaut wurde in der es kaum Nachfrage für eine entsprechende Immobilie gibt. Sofern hier keine entsprechenden Regelungen im Kreditvertrag getroffen worden sind, besteht für den Eigentümer das Risiko, dass das Kreditinstitut weitere Sicherheiten verlangen kann.

Zinsen beachten

Da sich das Basiszinsniveau derzeit bei annähernd 0 % hält, ist davon auszugehen dass das Zinsniveau in Zukunft wieder deutlich steigen wird. Bei den im Regelfall sehr hohen Summen und langen Laufzeiten einer Baufinanzierung können schon geringfügige Änderungen des Zinssatzes dazu führen, dass sich die Gesamtkreditsumme um etliche tausende Euro erhöhen kann. Um das zu vermeiden, gilt es daher Angebote der verschiedenen Kreditinstitute auf eine möglichst lange Zinsbindung miteinander zu vergleichen.

Insolvenz der Baufirma

Wird mit dem Kredit ein Neubau finanziert, besteht ein nicht unerhebliches Risiko in der Insolvenz eines der beteiligten Baufirmen. Erfolgen Zahlung in Vorkasse an die entsprechende Firmen, besteht die Gefahr eines Totalverlustes des Geldes ohne dafür die vereinbarte Gegenleistung zu bekommen. Um dies zu vermeiden, gilt es im Vorfeld eine kritische Auswahl zwischen dem Baufirmen zu treffen und eventuelle Vorleistung, sofern sie denn verlangt werden immer nur in möglichst kleinen überschaubaren Schritten zu tätigen.

Weitere Informationen zur Baufinanzierung und Vollfinanzierung finden Sie unter:

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