Festdarlehen

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Sie planen den Bau oder Kauf eines eigenen Heimes und gehen damit einen wichtigen Schritt in Ihrem Leben. Immobilienkredite sind die gängige Form der Finanzierung, doch hier gibt es einige Besonderheiten zu beachten. Wer heute eine Immobilie finanziert, geht ein jahrelanges Vertragsverhältnis mit dem Kreditgeber ein. Dabei ist es vor allem wichtig, dass im Vorfeld die finanziellen Verhältnisse geordnet sind, so dass der Kredit sicher abgezahlt werden kann.

Das Festdarlehen – ein wertvoller Bestandteil der Immobilienfinanzierung

Grundsätzlich kann die Rückzahlung eines Immobiliendarlehens auf zwei Weisen erfolgen:

  • Tilgungsdarlehen
  • Festdarlehen

Das Tilgungsdarlehen zeichnet sich dadurch aus, dass Monat für Monat Raten gezahlt werden, wohingegen das endfällige Darlehen erst am Ende der Laufzeit ausgelöst wird. Indem Sie ein Festdarlehen abschließen, profitieren Sie von Planungssicherheit, denn der Ihnen gewährte Kreditrahmen kann individuell auf Sie zugeschnitten mit dem Kreditgeber vereinbart werden.

Während der gesamten Laufzeit bedienen sie monatlich lediglich die Zinsen, die Abschlusszahlung erfolgt erst am Ende der gesamten Laufzeit. Dabei ist darauf zu achten, dass eine Zinsfestschreibung erfolgt, denn ein Festdarlehen ist nicht zwangsläufig mit einem Festzinsdarlehen gleichzusetzen. Es ist möglich, dass ein Festdarlehen mit einer variablen Verzinsung abgeschlossen wird, was die Planungssicherheit zumindest stellenweise schmälert.

Wann lohnt sich die Aufnahme eines Festdarlehens für den Verbraucher?

Der Hausbau ist mit allerlei aufregenden Umständen verbunden. Es beginnt bei der Erstellung eines Grundrisses und endet mit der Schlüsselübergabe. Doch um die eigenen Pläne realisieren zu können, braucht es eine solide Finanzierung. Jetzt stellt sich für den Hausbauer- oder Käufer natürlich die Frage, ob ein Festdarlehen oder ein Tilgungsdarlehen die bessere Wahl ist.

Das Festdarlehen ist nicht für jeden Hausbauer geeignet, es sollte nur dann aufgenommen werden, wenn zum Ende der Gesamtlaufzeit ein größerer Liquiditätsfluss zu erwarten ist. Wird beispielsweise eine Kapitalanlage zu diesem Zeitpunkt ausgezahlt oder eine Lebensversicherung, lohnt sich das Festdarlehen, da die Tilgung dann bedenkenlos möglich ist. Wenn der Kredit nicht beglichen werden kann, wird eine Anschlussfinanzierung fällig, die wiederum hohe Kosten mitbringen kann. Die Aufnahme eines Festdarlehens lohnt sich in folgenden Situationen:

  • Für Anleger: Wenn Sie Kapital sicher und gewinnbringend anlegen möchten und damit Ihr Festdarlehen begleichen, kann sich die Aufnahme lohnen.
  • Für Verkäufer: Sind Sie gerade dabei Ihre Immobilie zu veräußern, möchten aber bereits ein neues Objekt finanzieren? Dann kann das Festdarlehen hilfreich sein.
  • Für Sichere: Wenn Sie sich sicher sind, dass Sie nach Ablauf der Laufzeit eine Summe erhalten, die den Festkredit abdeckt, lohnt es sich für Sie.

Die zentralen Vor- und Nachteile bei der Aufnahme des Festdarlehens

Prinzipiell ist es allein das Konzept, was viele Anleger begeistert. Ein Kredit, der nicht getilgt wird, sondern nur Zinszahlungen mitbringt. Das trifft einmal mehr zu, wenn der Zinssatz festgelegt und nicht variabel ist. Nicht zu vergessen ist aber, dass es dennoch auf der einen Seite Vorteile, auf der anderen Seite Nachteile gibt!

Die Vorteile im Check:

  • Keine monatliche Tilgungsrate und damit mehr Planungssicherheit
  • Finanzielle Flexibilität und bessere Liquidität
  • Steuerersparnis jeden Monat durch Abschreibungen
  • Steuerersparnis durch kapitalbildende Sicherheiten

Die Nachteile:

  • Zinslast ist während der gesamten Laufzeit hoch und kann steigen
  • Restschuld sinkt nicht und bleibt bestehen
  • Kreditsumme muss vollständig gezahlt werden
  • Lange Laufzeiten können die Lebensumstände verlängern
  • Notwendigkeit einer Nachfinanzierung ist möglich

Steuerliche Vorteile durch Immobilienfinanzierung mittels Festdarlehen

Für gewinnorientierte Anleger ist das Konzept des Kredits ohne Tilgung interessant. Grundvoraussetzung ist, dass die Immobilie nicht selbst genutzt wird, sondern wirklich als Kapitalanlage dient. Die Aufnahme eines Festdarlehens gibt Ihnen die Möglichkeit, Zinsen steuerlich abzusetzen. Stellenweise ist das sogar bei weiteren Absicherungszahlungen möglich. Die Summe Ihres Festdarlehens bietet Ihnen nicht nur die Möglichkeit, die Immobilie zu kaufen, sondern diese auch zu sanieren und modernisieren. Der Wert steigt somit schon während der Kreditlaufzeit an. Zu beachten ist aber, dass eine umfangreiche Kalkulation wichtig ist. Nicht immer fällt der Gewinn am Ende wirklich höher aus als die Tilgung.

Das Festdarlehen und der Zinssatz

Der Zinssatz spielt bei der Entscheidung für ein Festdarlehen zur Immobilienfinanzierung eine entscheidende Rolle. Berechnungen mit einem aktuellen Zinssatz sind nicht zukunftsorientiert, denn während der Kreditlaufzeit kann dieser stark schwanken. Das bietet Ihnen zwar auf der einen Seite mehr Flexibilität und zusätzlich die Möglichkeit, dass die Zinsen während der Laufzeit sinken. Es besteht aber auch das Risiko, dass der Zinssatz steigt, was dann die Kosten in die Höhe treibt.

Eine Festschreibung ist die Lösung, dies wird dann als Festzinsdarlehen bezeichnet. So können drohende Zinsanstiege umgangen werden. Um die Rechtssicherheit der Festverschreibung zu gewährleisten, wird diese natürlich in den Vertrag mit aufgenommen. Es lohnt sich, das Festdarlehen während einer Niedrigzinsphase aufzunehmen und so langfristig davon zu profitieren.

Das Rechenbeispiel für ein endfälliges Darlehen bei der Immobilienfinanzierung:

Gerechnet wird mit einem Immobilienkredit über 10 Jahre, dessen Darlehensbetrag bei 300.000 Euro liegt, zuzüglich 9000 Euro Zinsen pro Jahr.

Das Darlehen wird voll ausgezahlt, der offene Darlehensbetrag im ersten Jahr beträgt 300.000 Euro. Gezahlt werden in diesem Jahr die Zinsen in Höhe von 9.000 Euro, aufgeteilt auf 750 Euro pro Monat.

Die Tilgungsrate selbst ist bei Null.Im zweiten Jahr, bis zum zehnten Jahr, ist die Zahlung immer gleich. Es werden lediglich die monatlichen Raten für die Zinsen gezahlt, die Tilgungsrate ist bei Null. Am Ende der Finanzierung stehen nach wie vor 300.000 Euro im Saldo, die dann in einer Summe beglichen werden müssen.

Genau hier lauert das Risiko: Wenn der Kreditnehmer am Ende der Laufzeit nicht in der Lage ist, die Kreditsumme vollständig zu tilgen, muss eine Anschlussfinanzierung mit dem Kreditgeber abgeschlossen werden. Dieser wird nun die fehlende Tilgungsfähigkeit als Grund heranziehen, einen hohen Zinssatz zur Absicherung festzulegen. Folglich zahlen Sie für die Anschlussfinanzierung hohe Kosten und haben zusätzlich nach wie vor keinen Cent Ihrer eigentlichen Kreditsumme abgezahlt.

Fälligkeitskredit vs. Annuitätenkredit bei der Baufinanzierung – was lohnt sich?

Rein vom Endpreis ist das Annuitätendarlehen bei der Finanzierung einer Immobilie die günstigere Wahl, gemessen an identischen Laufzeiten und einem identischen Zinssatz. Der Nachteil dabei ist jedoch, dass eine erhebliche finanzielle Belastung für den Kreditnehmer anfällt, Raten in Höhe von 1.000 Euro und mehr pro Monat sind zu bedenken, zuzüglich Zinsen. Nachfolgendes Rechenbeispiel vergleicht die Kosten von Annuitätendarlehen und Fälligkeitsdarlehen:

Das Annuitätendarlehen mit einer Kreditsumme von 300.000 Euro -> Laufzeit 15 Jahre -> Zinssatz 2% -> monatliche Tilgungsrate 1.250 Euro -> gesamte Zinskosten 67.715,21 Euro -> Gesamtkosten 367.715,21 Euro

Das Fälligkeitsdarlehen mit einer Kreditsumme von 300.000 Euro -> Laufzeit 15 Jahre -> Zinssatz 2% -> monatliche Tilgungsrate 0 -> Gesamte Zinskosten 90.000 Euro -> Gesamtkosten 390.000 Euro

Wichtig zu wissen: Trotz gleichem Zinssatz sind die Zinskosten des Festdarlehens höher, warum? Während der gesamten 15 Jahre findet keine Tilgung statt, so dass die Verzinsung immer wieder auf die Gesamtsumme stattfindet. Beim Annuitätendarlehen hingegen wird der jeweils übrige Betrag neu verzinst, was die Gesamtsumme reduziert.

Trotz höherer Zinsen die bessere Wahl – warum sich das Festdarlehen dennoch lohnen kann

Mit Blick auf die höheren Zinsen werden Sie im ersten Moment denken, dass es sich nicht lohnt, ein Festdarlehen aufzunehmen. Defacto können sich aber doch Vorteile ergeben, insbesondere dann, wenn Sie Ihre finanzielle Freiheit nicht zugunsten eines Darlehens unterdrücken möchten. Die Tilgungsraten bei einer Immobilienfinanzierung sind hoch, belasten das monatliche Budget im oben genannten Beispiel mit 1.250 Euro monatlich.

Die Kosten fehlen nicht nur in der Lebensgestaltung, sondern vor allem als Anlagekapital. Wenn es möglich ist, diese Kosten zu sparen und stattdessen gewinnbringend anzulegen, kann nach 15 Jahren eine Rendite erzielt werden, die den Gesamtpreis des Darlehens übersteigt. Somit haben Sie ein finanzielles Plus eingeholt, obwohl Sie endfällig einen geringfügig höheren Gesamtpreis bezahlen als beim Annuitätendarlehen.

Wichtig ist dabei, dass die von Ihnen erzielte Rendite bei einer Kapitalanlage höher ausfällt und Sie so die Differenz der Preisersparnis bei einem Annuitätendarlehen überbrücken können. In diesem Fall lohnt es sich, vorausgesetzt es kommt zu einer Zinsfestschreibung, das feste Darlehen zum Kauf Ihrer Immobilie zu nutzen.

Sonderfall Kombikredit – zusammen mit Bausparvertrag aufgenommen

Eine besondere Form der Immobilienfinanzierung ist der Festkredit, gemeinsam mit einer Baufinanzierung über den Bausparvertrag. Als Kreditnehmer nehmen Sie zur Sofortfinanzierung einer Immobilie ein Festdarlehen auf und zahlen gleichzeitig jeden Monat in den Bausparvertrag ein. Nach etwa zehn Jahren ist dieser zuteilungsreif, idealerweise zum gleichen Zeitpunkt, wie das Ende der Kreditlaufzeit. Durch die Zuteilung aus dem Bausparvertrag können Sie nun das endfällige Darlehen tilgen und im Falle eines Plus sogar noch zusätzlich profitieren. Das endfällige Darlehen eignet sich somit auch langfristig als solide Baufinanzierung.

Fazit: Das Festdarlehen kann Vorteile haben, wenn sie geschickt genutzt werden

Dank der höheren finanziellen Flexibilität bietet das Festdarlehen für Immobilieninvestoren oft Vorteile. Das trifft insbesondere dann zu, wenn Sie bereits investieren möchten, aber noch kein Kapital zur Verfügung haben. Fest angelegtes Geld steht ab einem gewissen Zeitpunkt wieder zur Verfügung, mit dem Festdarlehen können Sie faktisch bereits darüber verfügen, obwohl es noch für einen bestimmten Zeitraum angelegt ist. Da Sie keine Tilgungsrate zu erwarten haben, benötigen Sie das Kapital zum Zeitpunkt der Kreditaufnahme nicht. Wichtig ist, dass am Ende der Laufzeit genug Kapital zur Verfügung steht, um den Kredit abzulösen und keine Folgefinanzierung zu benötigen.

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