Immobilienkredit – Haus oder Wohnung kaufen mit Kreditfinanzierung

Die eigenen vier Wände sind nach wie vor der Traum vieler Menschen. Sie versprechen Unabhängigkeit und eine hervorragende Absicherung für das Alter. Außerdem verbuchen die meisten Immobilien über die Jahre eine massive Wertsteigerung. Als Geldanlage eigenen sie sich somit auch noch hervorragend.

Wichtige Gründe, die somit für den Kauf einer eigenen Immobilie sprechen. Doch die Finanzierung ist für viele Menschen ein Problem. Schließlich haben nur die wenigstens die finanziellen Mittel, eine Immobilie komplett selbst zu finanzieren. Ein Immobilienkredit ist dann eine sehr gute Möglichkeit, sich den Traum trotzdem zu erfüllen.

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Die Formen der Immobilienkredite

Doppelhaus / Reihenhaus
Reihenhaus – Bild: pixabay.com, Peggy_Marco

Immobilienkredit ist nicht gleich Immobilienkredit: Es gibt durchaus Unterschiede, die ein zukünftiger Kreditnehmer unbedingt kennen sollte. Denn nur so ist es für ihn möglich, die beste Alternative zu wählen. In Österreich haben sich besonders zwei Varianten zur Immobilienfinanzierung in den letzten Jahrzehnten bewährt.

Hypothekarkredit

Die erste Möglichkeit ist der Hypothekarkredit, auch Annuitätenkredit genannt. Es handelt sich dabei um den absoluten Klassiker. Die Raten sind dabei jeden Monat gleich hoch. Das gibt dem Kreditnehmer Sicherheit und macht die Rückzahlung sehr planbar. Es ist von Anfang an absehbar, wann die gesamte Kreditsumme zurück bezahlt sein wird. Der Zinssatz ist dabei fix. Auch er ändert sich somit nicht. Bei einem derart niedrigen Zinsniveau, wie es aktuell der Fall ist, ist der Hypothekarkredit sehr vorteilhaft. Wer jedoch darauf hofft, dass die Zinsen in Zukunft noch weiter abfallen, der kann natürlich auch einen variablen Zinssatz vereinbaren. Dieser wird während der Laufzeit innerhalb bestimmter Intervalle angepasst. Steigen die Zinsen an, ist diese Entscheidung natürlich weniger vorteilhaft. Das sollte dem Kreditnehmer unbedingt bewusst sein.

Bauspardarlehen

Die zweite Möglichkeit besteht in dem Bauspardarlehen. Auch dabei handelt es sich um eine Klassiker. Der Immobilienkredit kann dabei in drei Phasen eingeteilt werden. In der ersten Phase wird Kapital angespart. Wenn das benötigte Guthaben angespart wurde, kann das Darlehen in Anspruch genommen werden. Die Auszahlung ist die dritte Phase. Die Immobilie kann damit finanziert werden. Besonders beliebt ist es, ein Bauspardarlehen für die eigenen Kinder anzulegen.

Weitere Möglichkeiten zur Finanzierung

Wie bereits erwähnt, handelt es sich bei einem Hypothekarkredit beziehungsweise einem Bauspardarlehen um die Klassiker schlechthin. Jedoch gibt es auch noch andere Möglichkeiten, wie der Kauf einer Immobilie finanziert werden kann. Beispielsweise könnte ein so genanntes Cap-Darlehen genutzt werden. Dieses lockt mit variablen Zinssätzen. Das kann allerdings sowohl ein Vorteil, als auch ein Nachteil sein. Natürlich könnten die Zinsen in der Zukunft geringe sein, als das aktuell der Fall ist. Jedoch könnten sie genauso gut ansteigen. Eine echte Planungssicherheit gibt es somit nicht.

Eine weitere Möglichkeit besteht darin, die beiden Klassiker zu mischen. Dadurch wird sich eine Minimierung des Risikos versprochen.

Das macht einen Immobilienkredit aus

Für die Finanzierung einer Immobilie wird meist eine sehr hohe Summe benötigt. Die Laufzeit des Darlehens ist dementsprechend lang. Die Bank ist deshalb an höchster Sicherheit interessiert. Normalerweise wird deshalb ein Grundpfandrecht auf die Immobilie vereinbar. Bei einem anderen Kredit wäre das absolut unüblich. Wird der Kreditnehmer zahlungsunfähig, kann das Kreditinstitut immer noch die Immobilie nutzen, um die Schulden zu begleichen.

Den Immobilienkredit macht jedoch auch aus, dass er meist sehr kostengünstig ausfällt. Die Zinsen sind wesentlich niedriger als bei gängigen Ratenkrediten.

Hausbau planen
Haus planen (Quelle: bigstock.at, ID: 85465493)

Die Kreditsummen sind hingegen ungewöhnlich hoch. Unter 50.000 Euro ist eine Vergabe eher selten. Noch oben sind kaum Grenzen gesetzt. So können bei der Bank, wenn die benötigte Bonität vorliegt, auch mehrere Millionen zur Finanzierung der Immobilie geliehen werden.

Ein weiterer Unterschied zu einem herkömmlichen Ratenkredit besteht darin, dass die Bank sich erkundigen wird, wie viel Eigenkapital vorhanden ist. Dieses muss für den Kauf der Immobilie genutzt werden. Erst dann gibt die Bank die Darlehenssumme frei. Normalerweise werden von dem Eigenkapital zumindest die Nebenkosten abgedeckt. Darunter fallen beispielsweise die Grundsteuer und die Gebühr für den Makler. Das Eigenkapital sollte mindestens 20 Prozent der Gesamtsumme abdecken.

Die Vorteile und die Nachteile eines Immobilienkredits:

Die Vorteile

  • niedrige Zinsen und dadurch niedrige Kosten
  • langfristig ausgelegt

Die Nachteile

  • Eigenkapital muss vorhanden sein
  • Hypothek wird in der Regel aufgenommen

Wie erhält man eine Immobilienfinanzierung?

Wie bei einem normalen Ratenkredit auch, ist die Vergabe an bestimmte Voraussetzungen geknüpft. Diese müssen von dem zukünftigen Kreditnehmer erfüllt werden.

Normalerweise beginnt der Vergabeprozess damit, dass der Kunde seine Hausbank aufsucht und sich ein Angebot machen lässt. Die Bank stellt dabei ihre gängigen Konditionen, wie etwa die Laufzeit und den Zinssatz vor. Der Kunde hat dann die Wahl, das Angebot anzunehmen oder nicht.

Bevor die Bank allerdings ein Angebot unterbreiten kann, muss im Vorfeld überprüft werden ob der Kunde überhaupt kreditfähig ist. Diese Bewertung geschieht eher selten in einem persönlichen Gespräch. Einfacher ist es hingegen, wenn die Kunden die benötigten Unterlagen per Post einsehen. Auch online ist dies mittlerweile bei vielen Anbietern möglich. Die Bank kann dann prüfen, ob und unter welchen Konditionen der Immobilienkredit angeboten werden kann. Je besser die Bonität des Kunden ausfällt, desto besser werden auch die Konditionen sein. Schließlich stellt ein solcher Kunde ein geringeres Risiko für die Bank dar.

Wichtige Überlegungen

Ist der Traum von der eigenen Immobilie endlich in Reichweite, wird nicht selten überstürzt gehandelt. Das kann allerdings in den finanziellen Ruin führen. Es ist deshalb wichtig, vor dem Vertragsabschluss ganz genau zu berechnen, welche monatlichen Kosten getragen werden können und welche nicht. Dabei müssen unbedingt auch die ungeplanten Kosten bedacht werden. Beispielsweise könnte das Auto kaputt gehen oder es entstehen Kosten durch eine Krankheit. Die monatliche Rate sollte deshalb besser zu niedrig als zu hoch angesetzt werden. Dadurch bleibt für diese ungeplanten Ereignisse mehr Luft. Der Kreditnehmer ist damit auf der sicheren Seite.

Um eine passende Finanzierung für die eigene Wohnung oder das eigene Haus zu finden, sollte man den Kreditvergleichsrechner für Immobilien richtig nutzen. Lesen Sie zudem auch diesen Artikel auf derstandard.at.

Haus kaufen

Der Kredit für den Hauskauf

Viele Menschen können ihren Traum vom eigenen Heim nicht verwirklichen, da schlichtweg die finanziellen Mittel dafür nicht vorhanden sind, sodass das Eigenheim beziehungsweise die Eigentumswohnung nicht erworben werden kann. Eine Einmal-Zahlung können sich nur die wenigsten erlauben, sodass es sinnvoll ist über einen Kredit für den Hauskauf nachzudenken, um sich den Traum ermöglichen zu können. Der nachfolgende Text soll den Leser über das Thema Immobilienkredite informieren, um diesen die Möglichkeiten zur Hausfinanzierung aufzuzeigen. Zunächst soll hierfür erläutert werden, was ein Immobilienkredit überhaupt ist.

In Österreich wird synonym der Begriff Hypothekarkredit verwendet. Je nach dem Bedürfnis des Schuldners kann dieser Kredit für den Kauf des Hauses verwendet werden aber auch für den Bau desselben. Die Kredite funktionieren folgendermaßen: die Bank oder das jeweilige Kreditinstitut leiht der betroffenen Person einen Teil des Kaufpreises der Immobilie. Den anderen Teil hat der die betroffene Person in Form von Eigenkapital beizusteuern.

Die Summe des Kredites wird dann im Laufe der Jahre zu einem vorher festgelegten Zinssatz an die Bank zurückgezahlt. Erwähnenswert ist, dass die Immobilie über die Laufzeit des Kredits Eigentum der Bank oder des Kreditinstituts ist, welches durch den Kredit die Finanzierung ermöglicht. Die Immobilie geht dann, wenn die letzte Rate getilgt wurde, an den Kreditnehmer über, sprich, wenn alle Gebühren, Zinsen, etc. bezahlt wurde. Es existieren allerdings verschiedene Formen von Immobilienkrediten, die im nächsten Absatz vorgestellt werden.

Ein Überblick – Verschiedene Immobilienkredite

Grundsätzlich handelt es sich um einen Immobilienkredit, wenn es um die Finanzierung der Immobilie oder der Finanzierung des Baus derselben geht. Allerdings ist zu erwähnen, dass es hier verschiedene Formen der Finanzierung gibt. In Österreich sind die gängigsten der Hypothekarkredit und das Bauspardarlehen. Außerdem gibt es noch weitere Arten, die hier im Rahmen des Ratgebers nur kurz aufgeführt werden sollen.

Der Hypothekarkredit

Dieser wird auch Annuitätenkredit genannt und ist wohl der Klassiker unter den Immobilien zur Hausfinanzierung. Wird dieser von der Bank gewährt, so fallen über den gesamten Finanzierungszeitraum gleichbleibende Raten an. Ebenso der Zinssatz sowie die Laufzeit des Kredits werden im Voraus fix festgelegt und können im Laufe der Rückzahlung nicht modifiziert werden. Laufzeiten betragen meist zehn Jahre oder länger, je nachdem, wie viel der Kreditnehmer pro Monat fähig ist zu zahlen. Alternativ ist es allerdings möglich, variable Zinsen zu vereinbaren, die dann über den Verlauf der Kreditlaufzeit verändert werden können.

Das Bauspardarlehen

Hier handelt es sich ebenfalls um einen Klassiker zur Finanzierung von Immobilien in Österreich. Insgesamt werden hier drei Phasen durchlaufen. Die erste derselben ist die Ansparphase, die sich je nach Sparpotenzial über Jahre hinzieht. In dieser muss der Kreditnehmer ein gewisses Bausparguthaben angespart haben. Ist dieses erreicht, so kann das Bauspardarlehen dann in Anspruch genommen werden. Die nächste Phase stellt die Zuteilung der Auszahlung des Darlehens dar. Der Immobilienkäufer beziehungsweise der Bauherr einer Immobilie erhält dann das angesparte Bausparguthaben plus die vorher festgelegten Zinsen aus der ersten Phase (Sparphase) ausgezahlt. Der Betrag, der dann noch für den Erwerb oder Bau der Immobilie fehlt, wird dann wie bei einem normalen Kredit über die vereinbarte Laufzeit an die Bank oder das Kreditinstitut zurückgezahlt. Es gibt jedoch, wie bereits angemerkt, noch weitere Möglichkeiten beziehungsweise Finanzierungsarten.

Andere Arten der Immobilienfinanzierung

Hier werden dem Leser nun kurz weitere Finanzierungsmöglichkeiten vorgestellt.

Der Teiltilgungskredit

Hier kann der Kreditnehmer lediglich die zu zahlenden Zinsen an die Bank zahlen, sodass keine monatliche Tilgung erforderlich ist. Diese erfolgt zu einem späteren Zeitpunkt. Von Vorteil ist der Teiltilgungskredit, wenn absehbar ist, dass in Zukunft eine größere Summe eingeht. Zum Beispiel aus einem Bauspardarlehen oder einer Lebensversicherung.

Das Cap Darlehen

Die Besonderheit eines Cap Darlehen ist, dass hier variable Zinssätze vereinbart werden. Für den Kreditnehmer kann das Vor- aber auch Nachteile haben. Das Risiko besteht darin, dass es hier keine echte Planungssicherheit gibt, sodass sich die variablen Zinssätze sehr negativ auswirken können. Im nächsten Absatz sollen nun die Vor- und Nachteile eines Immobilienkredits vorgestellt werden.

Die Vor- und Nachteile im Überblick

Immobilienkredite haben, wie auch andere Kredite, einige Vor- aber ebenso auch Nachteile. Von Vorteil ist, dass sich diese für den Kauf von Immobilien auszeichnen, da diese die Möglichkeit des langfristigen Gelddarlehens zum Erwerb oder für den Bau von Immobilien darstellen. Außerdem ist vorteilhaft, dass die Kosten für den Kredit aufgrund der niedrigen Zinsen geringgehalten werden. Allerdings ist von Nachteil, dass der Kreditgeber grundsätzlich das Grundpfandrecht besitzt, solange der Immobilienkredit nicht komplett abbezahlt ist. Außerdem wird stets Eigenkapital benötigt, da eine Vollfinanzierung im Normalfall nicht möglich ist.

Weitere wissenswerte Informationen zum Hauskauf

Wichtig ist, dass sich im Voraus genau über die jeweiligen Konditionen der Bank beziehungsweise des Kreditinstituts erkundigt wird. Vor allem vor dem Hintergrund, dass es sich hierbei um eine langfristige Angelegenheit handelt, sollte dementsprechend Planungssicherheit vorhanden sein. Es sollte außerdem auf die Sonderspesen (Bearbeitungs- und Schätzungskosten, etc.) geachtet werden. Wichtig ist ebenso, dass dem Kreditnehmer das Recht auf Sondertilgungen gewährt wird, um den Tilgungszeitraum bei Bedarf zu verkürzen. Natürlich spielen auch die Raten und Zinsen eine wichtige Rolle. Hierfür sollte der Kreditnehmer im Voraus genau überprüfen, ob dieser stets die Zinsen zahlen kann, auch, wenn sich beispielsweise ungeahnte Kosten anbahnen, die vorher nicht zu kalkulieren beziehungsweise abzusehen sind.

Immobilienkredite, vor allem die mit fester Zinsbindung, eignen sich für Personen, die über Eigenkapital verfügen, um sich den Traum vom Eigenheim zu ermöglichen. In Österreich sind die häufigsten Formen eines Immobilienkredits, der Hypothekarkredite sowie das Bauspardarlehen. Für Personen, die über keinerlei oder nur über geringen Eigenkapital verfügen, ist es hingegen schwer, ein Immobilienkredit von einer Bank genehmigt zu bekommen.

Wohnung kaufen

Wohnung kaufen mit einem Wohnkredit

Der Traum von einer eigenen Wohnung steht für viele Menschen an erster Stelle. Eine Eigentumswohnung gilt als Absicherung ihres Lebensstandards, gleichzeitig dient sie zum Aufbau einer Altersversorgung. Oftmals reicht das gesparte Geld allerdings nicht aus, um die Wunschwohnung auf einen Schlag zu bezahlen.

Mit einer günstigen Finanzierung zur eigenen Wohnung

Mit der richtigen Finanzierung kann der Traum dennoch Realität werden, wenn sie nicht zur Überschuldung des Kreditnehmers führt. Dafür haben die Geldgeber verschiedene Varianten eines Immobilienkredits in ihren Portfolios, die den abgesicherten Kauf einer Eigentumswohnung ermöglichen. Ein Immobilienkredit schließt in der Regel die Lücke zwischen vorhandenem Eigenkapital sowie der Kaufsumme. Laufzeit bedingt, verlangt der Kreditgeber für seine Leistungen einen bestimmten Zinssatz. Die Belastung der Wohnung bleibt so lange bestehen, bis der Kreditnehmer den Finanzierungsvertrag insgesamt bedient hat. Erst danach wird er zum endgültigen Eigentümer der gekauften Wohnung.

Hypothekar- oder Annuitätenkredite sichern eine längerfristige Planbarkeit

Auf der Hitliste der Immobilienfinanzierungen nehmen Hypothekar- oder Annuitätenkredite einen der vordersten Plätze ein. Sie sichern fest vereinbarte Zinsen zu, die sich über die vereinbarten Laufzeiten nicht verändern. Obligatorisch werden zehn Jahre oder längere Laufzeiten vereinbart. Vorteil für die Kreditnehmer ist die aktuell vorherrschende Marktsituation mit niedrigen Zinssätzen sowie die langfristige Planbarkeit bis zur eventuell notwendigen Anschlussfinanzierung. Vereinbaren ließen sich alternativ auch variable Zinsen, die sich während der Laufzeit zum Nach- oder Vorteil entwickeln können, je nachdem, ob die Zinssätze sich nach oben oder unter entwickeln. Das Gimmick der finanzierenden Institute bei dieser Variante sind von Anfang geplante niedrigere Zinssätze.

Der Klassiker sind Bauspardarlehen

Vor- und Nachteile liegen bei dieser Finanzierungsform dicht beieinander. Mit dem Abschluss eines Bausparvertrags beginnt zunächst eine längere Ansparphase, bis ein bestimmtes Bausparguthaben erreicht wird. Durch die Zuteilungsreife des Vertrages kann die Auszahlung als Bauspardarlehen verlangt werden.

Der künftige Wohnungskäufer erhält daraufhin die Zahlung der angesparten Summe plus der vertraglich vereinbarten Zinsen aus der Sparphase. Zusätzlich zur Auszahlung kommt noch der Restbetrag des beantragten Darlehens, der über einen vereinbarten Zeitraum vom Kreditnehmer zurückzuzahlen ist. Ein Nachteil ist allerdings, dass ein Bauvertrag zumeist lange vor dem eigentlichen Wohnungskauf zu eventuell ungünstigeren Konditionen bezüglich des Zinsniveaus abzuschließen wäre.

Ein Teiltilgungskredit als Alternative

Diese Variante der Wohnungsfinanzierung ist eine vorausschauende Alternative für den Kreditnehmer, der in naher Zukunft die Zuteilung einer größeren Summe Geld erwartet. Beispielsweise die Auszahlung einer zuteilungswürdigen Lebensversicherung, Geld aus einem Bausparvertrag oder dem Verkauf einer bereits vorhandenen Immobilie. Einzeln oder zusammengenommen, sollten die Summen mindestens zehn Prozent des Kredits abdecken können. Dafür zahlt er bei der Aufnahme eines Teiltilgungskredits innerhalb eines bestimmten Zeitraums nur die vorgegebenen Zinsen, auf die Rückzahlung von Tilgungssummen wird jedoch verzichtet. Ein weiterer Vorteil ist die mögliche Kombination mit klassischen Finanzierungsformen, beispielsweise mit einem Bauspardarlehen oder einem Annuitätenkredit.

Cap-Darlehen mit variablen Zinsensätzen

Im Ranking der Finanzierungsformen spielt das Cap-Darlehen nur eine untergeordnete Rolle. Die sichere Planbarkeit ist weitgehend nicht vorhanden, Experten raten deshalb, von dieser Variante eher Abstand zu nehmen und auf andere Zwischenfinanzierungsmodelle zuzugreifen. Beispiel wäre etwa die Finanzierung der Kauf einer Immobilie vor dem geplanten Verkauf einer bereits vorhandenen Wohnung. Überbrücken ließe sich mit einem Cap-Darlehen aber auch die Zeit bis zur endgültigen Zuteilung eines Bausparvertrags oder bis zur Auszahlung einer Lebensversicherung. Andere Mischformen werden in der Praxis oftmals eingesetzt, um Risiken zu minimieren oder Flexibilität zu erlangen. Bewährt hat sich zum Beispiel die Einrichtung eines Bau- und Wohnkontos für den Fall, wenn sich die Gesamtkosten der Immobilie nicht von Anfang an genau beziffern lassen.

Die Höhe des Eigenkapitals

Die meisten Kaufwilligen haben das Ziel den Wunsch nach einer Eigentumswohnung stets im Blick. Um es zu erreichen, sparen sie regelmäßig Geld an, um den Anteil ihres Eigenkapitals zu erhöhen und so die Chancen auf einen Immobilienkredit zu verbessern. Was die Höhe des Eigenkapitals angeht, raten Fachleute zu einer Summe, mit der sich Kaufnebenkosten, wie Grundsteuer oder die Kosten für den Makler abdecken lassen.

Empfohlen werden als untere Grenze eine Eigenkapitalquote von 20 Prozent. Dennoch sollte die restliche Kreditsumme von 80 Prozent nicht überschritten werden. Je mehr Eigenkapital also gebildet wird, desto sicherer stellt sich die Finanzierungssituation einer Immobilie dar. Im Gegensatz dazu wäre auch eine Vollfinanzierung der künftigen Wohnung möglich, sie geht jedoch zulasten erhöhter Kreditkosten und relativ hoher monatlicher Raten. Diese Tatsache ist ein verständliches Motiv, die Eigentumswohnung nicht über eine Vollfinanzierung der Kaufsumme zu bewerkstelligen.

Der Vorteil günstiger Zinsen

Das ein Immobilienkredit mit günstigen Zinssätzen punkten kann, ist bekannt. Damit verbunden sind die Gesamtkosten des Darlehens sowie die Höhe der monatlichen Belastungen. Im Normalfalle beginnen die zu Kreditsummen bei 50.000 Euro, nach oben sind sie variabel und können auch die Millionengrenze überschreiten. Die benötigte Kreditsumme hängt einerseits vom Eigenkapital ab, andererseits auch vom Wert der Wunschimmobilie. Dieser Wert wird von den Kreditgebern entsprechend angesetzt.

In die Kreditsumme inkludiert sind also die Darlehenssumme plus der Zinsen und Gebühren. Damit werden die Risiken des Kreditrahmens minimiert, der sich allerdings auch am finanziellen Stand des Kunden orientiert. Dokumentiert wird der Immobilienkredit durch ein Grundpfandrecht für die Bank oder das Kredit gebende Institut, die es bei einem Zahlungsversäumnis des Schuldners verkaufen könnte, um die Verkaufserlöse dem Ausgleich des ursprünglichen Kredits zuzuführen und eine vorhandene Restschuld auszugleichen.

Der künftige Immobilienbesitzer sollte vor der eigentlichen Kreditaufnahme unbedingt Vergleiche anstellen und nach aktuellen Fördermöglichkeiten durch den Staat fragen, die zwar ähnliche Voraussetzungen wie normale Kredite aufweisen. Von diesen können sie sich beispielsweise durch Eigenkapitalhilfen oder günstigere Zinssätze mit längeren Laufzeitangeboten unterscheiden.

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